Как открыть агентство по недвижимости?

Решившись на бизнес в сфере недвижимости, необходимо определить, с какой целью создаётся агентство. Здесь возможны два подхода. Один — долгосрочная деятельность и создание собственной клиентской базы. Второй — быстрое получение прибыли от случайных клиентов.

Преимущества и трудности

Бизнес на услугах агентства недвижимости имеет несомненные плюсы:

• открытие агентства не требует больших финансовых затрат;
• нет необходимости иметь большой офис и множество оборудования;
• возможность работать одному, не привлекая других сотрудников;
• правильно выстроенная стратегия позволит даже при высокой конкуренции занять свою доходную нишу;
• каждая сделка приносит хорошую прибыль;
• нет необходимости в привлечении сотрудников со специальным образованием, важно умение общаться с людьми;
• бизнес не подвержен влиянию сезонных факторов.

К основным недостаткам бизнеса относятся:

• нерегулярное заключение сделок;
• зависимость владельца от эффективности работы персонала;
• вероятность того, что недобросовестный риелтор может заключать сделки вне фирмы;
• опасность неуплаты клиентами оказанных услуг;
• большая конкуренции (без рекламы не обойтись).

Регистрация

Первый конкретный шаг — регистрация. Лицензии для риэлтерской деятельности законодательство не требует.

Для оформления индивидуального предпринимательства (ИП) понадобятся следующие документы:

• заявление;
• квитанция об уплаченной госпошлине;
• паспорт.

Агентство с участием партнёров лучше оформить как общество с ограниченной ответственностью (ООО). Кроме перечисленных выше для регистрации ООО требуются дополнительно документы:

• протокол заседания учредителей;
• устав ООО;
• паспорта учредителей и директора.

Подробный перечень документов для открытия ООО находится тут.

Полученное регистрационное свидетельство обязует встать на учёт в государственных учреждениях.

Дальше открывают расчётный счёт агентства. Кроме того, можно изготовить печать. Для ИП она не является обязательной.

Если у вас недостаточно финансов для открытия, возможно, вы захотите взять кредит (о других способах получения денег на бизнес читайте тут). В этом случае банк потребует предоставить:

• бизнес-план (что такое бизнес план узнаете здесь, а как его правильно составить описано в этой статье);
• подтверждение доходов;
• имущество в залог.

Банки неохотно занимаются кредитованием агентств недвижимости. Они учитывают крайнюю нестабильность этого вида деятельности, неясные перспективы дохода от вложенных средств.

Бизнес-план

В бизнес-план включают следующие разделы:

1. Резюме. Указываются цели агентства, способы достижения успеха.
2. Описание компании. Описывается сфера деятельности, указываются владельцы, местоположение, приводится план создания агентства с данными о начальных затратах и активах.
3. Услуги. Наводятся аргументированные доказательства преимуществ компании, пути и технология реализации планов.
4. Сведения о рынке. Анализируется предполагаемый рынок, его сегментация, приводятся данные о потребностях целевых клиентов.
5. Стратегия и реализация. Внимание уделяется маркетинговой политике, делаются прогнозы ценообразования и продаж. Приводится календарный план работы агентства с указанием дат, сумм и фамилий ответственных сотрудников.
6. Резюме менеджмента включает сведения об организационной структуре, менеджерах и штатное расписание.
7. Финансовый план. Приводится таблица баланса, прогнозируются прибыль и убытки, анализируются денежные потоки, приводятся финансовые показатели.

Можно использовать чужой бизнес-план как образец для составления своего.

Перечень услуг

Клиентами компании будут продавцы и покупатели жилья, это относится и к аренде. Агентство недвижимости может оказывать следующие услуги:

1. Представлять интересы продавца: искать покупателей, рекламировать продаваемый объект, оформлять документы.
2. Платные консультации для продавцов и покупателей, желающих совершить сделку самостоятельно.
3. Предоставлять из собственной клиентской базы за отдельную плату информацию об объектах.
4. Работать с покупателями: собирать подходящие варианты на рынке недвижимости, знакомить с ними покупателей, оформлять документы и сопровождать сделку от начала до конца.

Важно уяснить специфику агентства: какие услуги и как именно оно будет предоставлять. Главное, найти то, чем агентство будет выделяться на фоне других компаний, иметь конкурентное преимущество.

С чего начать

Правильный старт бизнеса определяет будущий успех агентства или неудачу.

Не следует рассчитывать на быструю прибыль, минимум полгода уйдёт на раскрутку.

В это время усилия следует направить на решение следующих вопросов:

1. Организация чёткой работы сотрудников и офиса в целом.
2. Сбор информации для базы клиентов.
3. Сосредоточьтесь только на одном направлении деятельности. Опыт успешных риэлтерских компаний говорит о том, что они начинали с аренды недвижимости.
4. На старте предпочтительнее выбрать один чётко определённый район и продвигать свои услуги в нём. Постепенное расширение ареала действия происходит с увеличением числа клиентов и положительных отзывов от них.
5. Немаловажно заручиться поддержкой хорошего нотариуса. Неопытный или слишком занятый юрист может подвести в ответственный момент.

Помещение

Существуют различные мнения о месте расположения офиса риэлтерской конторы. Отдельные агентства стремятся расположиться в центральной части города, кто-то предпочитает спальные районы. Независимо от места размещения в городе, офис непременно должен располагаться на первом этаже, иметь отдельный вход с улицы.

Внешний вид агентства — это, по сути, наружная реклама. Солидный фасад, красочная вывеска придадут конторе важность в глазах заказчиков.

Некоторые рекламные трюки в виде галереи фотографий счастливых клиентов, положительные цитаты из книги пожеланий положительно влияют на имидж компании.

Как первоначальный вариант при недостаточных средствах можно арендовать отдельную комнату в офисном здании или торговом центре. Важно, чтобы вокруг располагался жилой сектор. Помещение понадобится небольшое, для 5 человек штата хватит 20 м2.

Персонал

Более половины людей, открывших агентство недвижимости, в прошлом занимались риэлтерской деятельностью. Опытные риелторы, имея базу клиентов, со временем открывают собственный бизнес в сфере недвижимости. Знание дела изнутри помогает владельцам в наборе и обучении сотрудников.

Важно подобрать хороших риелторов. Опытных работников трудно привлечь в неизвестную фирму. Поэтому приходится набирать новичков и заниматься их обучением. При отборе следует обращать внимание, обладают ли претенденты следующими качествами:

• опыт работы в коллективе и общения с людьми;
• способность вступать в контакт, поддерживать общение;
• умение аргументировать свою точку зрения и отстоять её;
• способность к обучению и желание развиваться.

Несколько недель новички усваивают теорию, а затем проходят практику под руководством более опытного риелтора. Начинать новому сотруднику лучше с аренды, как самого лёгкого направления в работе. Приобретённые навыки позволят перейти к видам деятельности, которые являются более сложными. Если сотрудник сможет заключать не менее двух сделок в месяц — это идеальный работник.

Большинство компаний терпят убытки или получают малую прибыль через утечку информации. Кроме заключения трудового договора практикуется дополнительный, предусматривающий значительный штраф за выдачу коммерческой тайны компании. Получить компенсацию через суд нелегко, но будут законные основания уволить работников, которые занимаются продажей конфиденциальной информации.

Для начала в штате нужно иметь не меньше двух риелторов. Всякими способами необходимо привлечь людей с опытом и положительной репутацией. Они начнут работу с первых дней, будут создавать репутацию новому агентству, готовить молодых сотрудников. Желательно, чтобы они прошли бизнес-тренинги перед началом работы. На обучении персонала экономить не стоит.

Для агентства выгодно установить сдельную форму оплаты труда риелторов. Так поступает большинство компаний, чтобы реально заинтересовать сотрудника. Крупные фирмы платят 30—50% выручки (см.

также что это такое?), компании поменьше отдают от 50 до 70%. Сотрудник должен видеть перспективы роста, что является хорошим стимулом.

Гарантированный социальный пакет также повысит заинтересованность работников.

В штате, кроме риелторов, необходим офис-менеджер. На него возлагают такие обязанности:

• приём посетителей;
• первичные переговоры;
• ведение документации;
• работа с базой данных.

Бухгалтера и юриста привлекают на договорных началах без включения в штат, особенно в начале деятельности.

Оборудование

Из минимального набора новому риэлтерскому агентству нужны столы, стулья и служебный телефон. Первоначально даже интернет иметь не обязательно: большинство информации подбирается из печатных объявлений, с клиентами общаются по телефону. Когда компания развернёт бизнес, можно приобрести офисную технику, подключить интернет.

При всей ограниченности средств следует позаботиться о стильном оформлении рабочего места. Даже рьяные скептики подумают, что в агентстве всё продумано до мелочей. Важно не переусердствовать, чтобы стильность не превратилась в роскошь. У клиента в таком случае возникает мысль, что его здесь обдерут до последней нитки.

Офис должен вызывать доверие и расположение клиентов хорошим интерьером. Человек, пришедший за услугами, обратит внимание на вывеску агентства, которая должна быть яркой. Первоначальное впечатление клиента складывается от внешних факторов. Только затем он оценивает профессионализм сотрудников.

Телефон должен работать безукоризненно, ни один звонок не может оставаться пропущенным. Если клиенту не удаётся дозвониться два раза, больше звонить он не станет, а обратится в другое агентство.

Стратегия продвижения

Цели агентства определены, осталось очертить путь, по которому компания будет к ним двигаться. На этом пути необходимо использовать тактические инструменты.

Чтобы агентство успешно развивалось, необходимо создать собственную базу данных. Она позволит предлагать клиентам самые разные варианты. Для сбора информации можно использовать разные источники:

• купить базу данных;
• искать клиентов по объявлениям;
• использовать ложные объявления о покупке квартиры. Продавцам, которые откликаются, предлагают свои услуги. Им разъясняется, что за услуги платить не придётся. В основном владельцы недвижимости соглашаются, их данные вносятся в базу;
• склонять к сотрудничеству каждого посетителя.

В формировании базы важная роль отводится работникам компании. Доброжелательное общение позволит получить расположение клиентов и занести их в базу. Сотрудник должен стремиться получить от посетителя максимальное количество информации. Это позволит предложить самый подходящий вариант, от которого потенциальный клиент не сможет отказаться.

Следует использовать все возможные формы рекламы:

• вывеска, привлекающая внимание;
• публикации в печатных изданиях;
• объявления в положенных и неположенных местах на улице и в домах;
• реклама в почтовых ящиках;
• радио и телевидение;
• создание сайта компании;
• реклама в интернете.

Полезные советы

Небольшие хитрости, правильное вложение средств позволят сделать агентство успешным:

1. Устройте в офисе изолированную зону для общения с клиентами. Многие чувствуют себя неуверенно, когда их разговор слышат другие люди. Наедине с работником офиса клиенту легче сосредоточиться, его легче убеждать. Случайная утечка конфиденциальной информации в такой обстановке исключается.
2. Хорошие сотрудники могут получиться из клиентов, которые прошли через продажу или обмен жилья. Они уже имеют минимум знаний, легче включаются в работу.
3. Собственный сайт не обязателен для успешной работы. Интернет для агентства приносит только 10% информации. Хорошо раскрученная компания позже может создать сайт и получить электронный адрес.
4. Небольшие рекламные материалы в газетах не привлекают внимания, лучше тратиться на большие рекламные модули.
5. Постоянно повышайте квалификацию сотрудников, не экономьте на этом.
6. Следите за конкурентами, анализируйте все сделки в сфере вашего влияния, изучайте рынок недвижимости.

Агентство недвижимости: работать на себя (видео)

Получить дельные советы от опытного риелтора, который открыл своё АН, можно из данного видео. Автор знает все тайны бизнеса и делится ими со зрителями.

Расчёт расходов и доходов

Окупаемость и рентабельность напрямую зависит от вложенных денег и качества работы. Как пример приведём расчёты компании, в штате которой четыре риелтора.

Затраты на регистрацию составят 150$. Закон РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности» не предусматривает лицензии на риэлтерские услуги. Но агентство, согласно национальным стандартам риэлтерской деятельности, обязано сертифицировать брокерские услуги. Стоимость аттестата брокера — 275$. Это минимум, с которым можно начинать работу.

Оборудование обойдётся в 1300$. Для открытия понадобится 1725$.

Доходы от одного риелтора при одной сделке в месяц составляют 1500$, от четырёх — 6000$.

В неизменные траты входит:

• плата за аренду — 440$;
• коммунальные услуги — 127$;
• реклама — 150$;
• страхование — 18$;
• оплата услуг бухгалтера— 110$;
• представительские расходы — 150$.

• Непостоянные расходы состоят из комиссионных агентам и составляют 3000$.
• Всего 3995$.
• Прибыль до уплаты налогов — 2005$.
• Вывод: цена вхождения — 5120$, рентабельность — 34%, окупаемость — 3 месяца.

Практика действующих агентств говорит, что небольшая компания окупается за 3—4 месяца. Рентабельность некоторые бизнесмены определяют на уровне 80%, но большинство экспертов утверждают, что она составляет 25%.

Вы убедились, что открыть агентство недвижимости просто. Наличие небольшой суммы и желание позволяют это сделать. Другой вопрос: как сделать компанию прибыльной? Даже неограниченные финансы здесь мало помогут. Необходимо тщательно изучать особенности этого вида бизнеса и применять на практике.

Источник: https://moyaidea.ru/otkryt-uspeshnoe-agentstvo-nedvizhimosti.html

Как открыть агентство недвижимости? — Что нужно, чтобы открыть агентство недвижимости — скачать бизнес план

Добавлено в закладки: 0

Как открыть агентство недвижимости?

Стартапера часто мучают такие, казалось бы, неразрешимые глобальные вопросы: “Как открыть прибыльное агентство недвижимости?” Что нужно сделать в первую очередь, чтобы открыть агентство по аренде недвижимости?”, “Какова будет сумма начального капитала и окупится ли начинание.” Да и вообще – стоит ли рисковать и начинать открытие бизнеса по аренде недвижимости с нуля.

В начале запуска своего дела важно не растеряться, а пошагово разобраться во всех нюансах. Наше руководство поможет вам в этом.

Желание работать на себя также естественно, как желание дышать чистым, незагрязненным воздухом. На этом также можно неплохо заработать, если найти нишу в этой сфере рынка.

 В наше время приобрести финансовую свободу и вместо того, чтобы работать на кого-то, лучше руководить самому, к тому же это уже не настолько престижно, как необходимо, если человек желает жить в достатке. Удивляться нечему, если люди пытаются завести свое дело и во многих случаях выбирают недвижимость как сферу своей деятельности.

Но надо построить свой риэлторский бизнес таким образом, чтобы фирма не стала очередной фирмой-банкротом или была таким мелким агентством, что люди даже не запомнят названия и отзывались об этой фирме с отмашкой.

Как открыть прибыльное агентство недвижимости? В этой статье будет рассказано о том, как надо правильно организовать работу риэлторской компании, чтобы получать не только стабильный заработок, но также и получить статус компании по управлению недвижимостью.

Регистрация агентства по недвижимости

Для того чтобы открыть офис требуется не так уж и много документов. Так как лицензирование отменено, то потребуются такие документы, как:

1. • Заявление на регистрацию;
2. • После регистрации стать и поставить на учет свою фирму;
3. • Оформить, естественно, ИНН;
4. • Предоставить страховое свидетельство;
5. • Потребуется оплата обязательной госпошлины;
6. • Нужно заказать печать.

Если человек берет кредит на открытие своего бизнеса, то понадобится бизнес-план, подтверждение дохода, присутствие подобающего залога для кредитования.

Сразу же нужно отметить, что на кредитования открытия агентств банки идут очень неохотно, потому что область недвижимости нуждается в довольно серьезных вложениях на длительное время.

Но и регистрация, и получение кредита – это лишь малая часть того, что необходимо еще сделать.

С чего лучше начать?

Первые, что должен сделать руководитель- это определить главные задачи для себя и расставить приоритеты.

Человеку, решившему пойти в предприниматели нужно понять то, что в течение шести месяцев придется тратить много денег для раскрутки своего главного офиса.

От того, как грамотно предприниматель развивается в первые месяцы будет зависеть весь успех, а может и неудача в бизнесе. Если где- то за это время будет допущена ошибка или просчет, вся идея превратится в пепел.

Мир недвижимости непостоянен, его сравнивают с огромным механизмом: стоит чему-то пойти не так и этот механизм встанет. На первые два месяца основная задача руководителя агентства не получение прибыли, а организация грамотной, правильной работы каждого отдела и создание клиентской базы. Основная задача, как найти квартиры от собственника.

В это время необходимо, чтобы возле руководителя находились два специалиста, которые смогут отлично разбираться в недвижимости и ипотечном кредитовании. Будет уместно привлечение рекламщика, специалиста в своем деле, но стоит принять во внимание его опыт работы в данной сфере.

Если он уже много лет в рекламном бизнесе, это не факт, что он хорошо разбирается в недвижимости.

Если у начинающего предпринимателя есть личный опыт, можно начать с того направления, который хорошо знаком. Даже просто аренда жилого фонда может принести хороший заработок. Есть немало успешных фирм, которые имеют солидный доход только на одной аренде.

Выбор месторасположения под офис агентства недвижимости

Офис необходимо расположить в людном месте, это не всегда должен быть центр города. Главное при выборе места – это наличие вокруг жилого сектора.

Из практики понятно, что большим спросом часто пользуются те фирмы, которые расположены в густонаселенных спальных районах.

Но если нужно охватить все районы города, собрать базу объектов, то офис, соответственно, желательно расположить в центре города.

Частенько возникает вопрос: что лучше, свое или арендованное помещение? Однозначно, свое, прежде всего это уровень престижа фирмы. К тому же, в собственном помещении можно сделать ремонт по своему вкусу. Если офис находится в собственности, то это является большим плюсом для будущего финансирования инвесторами, а это уже доказательство успешности.

Естественно, в офисе должен быть хороший и качественный ремонт и присутствовать офисная мебель. Яркая вывеска над входом также обязательна, потому что первым делом клиенты оценивают внешний вид и солидность помещения, и только потом профессионализм сотрудников. Поговорка «встречают по одежке» работает в недвижимости также как и в простой жизни.

Заранее нужно подумать о том, чтобы клиенты всегда могли дозвониться до офиса. Мини АТС будет лучшим вариантом, хотя можно поставить несколько простых телефонов. Естественно, что клиент, который не смог до вас дозвониться, перезвонит вашим конкурентам.

Так как клиенту нет разницы кому платить деньги, но так как это важно агентству, то обеспечение постоянного дозвона- одна из основных составляющих успеха агентства недвижимости для роста успеха среди клиентов.

Скачать бизнес план агентства недвижимости за 550 руб., у наших партнёров, с гарантией качества.

На видео: руководство для начинающего бизнесмена о том, как открыть агентство недвижимости с нуля

  Организация рекламной компании АН

Хорошо организованная реклама- это источник к созданию клиентской базы, так как реклама объектов задача не из простых. Сначала нужно определиться с тем, что именно нужно пускать в рекламу. Нужно уметь отличать ликвидность объектов и разбираться в стоимостных категориях.

Везде и всегда, в разное время года ценится дешевый объект, все равно что это будет- однокомнатная квартира в пятиэтажке или просто коммуналка.

Начинать раскрутку проще всего с таких объектов, так как привлечение элитных клиентов -задача не из простых, а реклама на эти квартиры совсем не дешевая.

Стоит обратить внимание на то, подходит ли дом под кредитование, и при обычной рекламе это нужно указывать.

Самая оптимальная реклама для таких квартир такая как: « Продается двухкомнатная квартира ср./9эт.». Небольшая сложность рекламы не должна смущать, главное, чтобы позвонил клиент, а в дальнейшей работе будет участвовать риэлтор-профессионал.

Он всегда сможет выкрутиться из любой ситуации, так чтобы клиент захотел сотрудничать в дальнейшем с данной фирмой.

При выпуске рекламы обязательно нужно учесть район, в котором находится офис. Так как человек, нуждающийся в жилье, которое находится в одном конце города, не станет звонить в офис, находящийся в другом конце. А месторасположение офиса легко определить по первым цифрам контактного телефона.

Огромный доход агентству всегда приносят эксклюзивные объекты. Поэтому если заключен эксклюзив, нужно особенно тщательно разрекламировать такую квартиру. Для этого мало простого объявления в газете или модуле «Ва-Банка». Стоит сделать хорошие качественные фотографии и разместить их в рекламных изданиях.

Также для успешной рекламы необходимо иметь небольшое количество рекламных растяжек с данными фирмы. Они обычно вывешиваются на балконы или окна эксклюзивных квартир. Это делается с расчетом привлечения внимания проходящих мимо людей. Известно, что такие объекты продаются быстрее.

Не менее хорошо привлекает внимание расклейка объявлений или рекламные буклеты. Стоит разделить эти виды реклам.

Важно, чтобы наклеенные объявления обновлялись раз в неделю, так как есть возможность, что ее просто сорвут.

Как работать с клиентом?

Уметь работать с клиентом – главное для руководителя. При продаже объекта нужно знать, что агентство работает с людьми и к каждому нужен свой подход, так как у каждого есть свои эмоции, проблемы и свои запросы и требования.

Для того, чтобы человек был согласен дальше работать с данной фирмой необходимо провести тончайшую психологическую работу. Человек не всегда, придя в агентство, сразу говорит по делу. Часто бывает так, что ему необходимо выговориться, рассказать о наболевшем, выплеснуть эмоции.

Его обязательно нужно выслушать, успокоить и пообещать помочь.

Одним из главных источников удачных сделок является доверие клиента. Нельзя видеть в человеке только деньги. Умение войти в расположение к продавцу или покупателю- это важное качество, которое должен требовать руководитель как от себя, так и от персонала.

В разговоре с потенциальным клиентом необходимо тщательно расспросить его о том, что его интересует в желаемой квартире: какой ремонт, какой должен быть этаж, что должно быть рядом (детсад, школа или работа).

Также нужно знать, как планируется покупка квартиры: наличными или в кредит, потому что при покупке квартиры в кредит у банка-кредитора есть свои требования к квартире.

Короче говоря, чем больше информации будет знать фирма, тем реальнее можно узнать запросы клиента, которые в ходе беседы можно ненавязчиво подкорректировать.

Человек, обратившийся в данную фирму, должен быть уверен, что именно здесь ему помогут, приложат для этого все усилия.

Но употреблять дежурные фразы такие, как «Мы первые на рынке недвижимости и сделаем все на высшем уровне» не стоит. Лучше поговорить с человеком по-людски, по-простому.

Убедить, что здесь постараются помочь и будут заниматься только этим человеком. Ведь каждый любит внимание и если человек его не получит, то уйдет.

На видео: Оптимизация работы бизнес модели агенства по недвижимости

Подбор персонала для агентства недвижимости

Профессионализм сотрудников – еще один ключ к успеху фирмы. Здесь при наборе персонала, нужно обращать внимание на наличие опыта, особенно если это отдел продажи недвижимости. Арендой сможет заниматься даже новичок после недели стажировки. Аренда жилого помещения для риэлтора очень легкое направление, но при этом хорошая стартовая площадка для начинающих. Если в будущем агент планирует перейти на продажу.

На аренде за несколько месяцев можно научиться работать с людьми, разбираться в ценах, привить себе необходимые навыки. Руководитель должен знать, для того чтобы фирма росла дальше необходимо постоянно повышать квалификацию сотрудников.

Обычно, в этих целях проводятся различные семинары, где рассказываются не только азы работы в клиентами в риэлторской компании, но даются более глубокие познания. Это может помочь пройти аттестацию в дальнейшем не только руководителю, но и коллективу. Аттестация является главным показателем.

Без нее статус фирмы не сможет подняться выше рядового агентства.

Главные критерии, по которым нужно подбирать кадры:

1. • умение работы с людьми;
2. • общительность, коммуникабельность.

В корне неправильный ответ специалиста: нет, боюсь, что хозяйка дешевле не продаст. Может быть предложить вам другой вариант? Где вы рассматриваете?

И, практически, 90% клиентов отказываются. Вина за прекратившийся разговор лежит целиком на сотруднике фирмы, который не умеет налаживать контакт с клиентом.

Можно допустить, что штат с идеальными характеристиками собран, все профессионалы своего дела. Но и здесь руководитель должен быть прозорливым и порядочным. Он не сможет удержать сотрудника, если тот будет получать гроши от заработанного. У сотрудников должна быть перспектива роста, не стоит их этого лишать. И сразу же стоит оформить всем сотрудникам соц. пакет.

Скачать бизнес план агентства недвижимости за 550 руб., у наших партнёров, с гарантией качества. В открытом доступе, на просторах интернета, его нет.Содержание бизнес плана:1.

Конфиденциальность2. Резюме3. Этапы реализации проекта4. Характеристика объекта5. План маркетинга6. Технико-экономические данные оборудования7. Финансовый план8. Оценка риска9.

Финансово-экономическое обоснование инвестиций

10. Выводы

Источник: https://biznes-prost.ru/kak-otkryt-agentstvo-nedvizhimosti.html

Как открыть агентство недвижимости с нуля | Пошаговая инструкция

Андреев Сергей Эксперт по бизнесу сферы услуг

25.07.2017 3 минуты чтения

Для открытия риэлторского агентства не требуются какие-либо специальные документы. Лицензия для этого вида деятельности не нужна. Действия по регистрации не отличаются от создания любого другого вида бизнеса. Потребуется создать ИП или ООО, встать на учет в налоговой, арендовать офис. Основные затраты составят зарплата сотрудникам и рекламная кампания.

Что нужно знать перед открытием агентства недвижимости

Основными направлениями работы риэлторских компаний являются следующие:

• Долгосрочная аренда
• Краткосрочная аренда
• Посуточная аренда
• Покупка и продажа недвижимости

При создании бизнеса с нуля выберите определенную сферу, в которой планируете предоставлять услуги: жилой фонд, коммерческая недвижимость, загородные дома, недвижимость за рубежом, аренда квартир.

В идеале необходимо провести маркетинговое исследование и понять, какие услуги востребованы на рынке в вашем городе. Многие риэлторские фирмы предоставляют помимо основных целый ряд дополнительных услуг, которые зачастую приносят существенную часть прибыли:

• Консультации юриста, специализирующегося на недвижимости
• Согласование перепланировки объекта
• Перевод помещения из жилого фонда в нежилой
• Мероприятия, направленные на повышение взаиморасчетов покупателя и продавца

При продаже недвижимости агентства зарабатывают на комиссионных, которые выплачиваются в ходе различных операций с объектами. Это примерно 4-8% от каждой сделки.

Что нужно для открытия: оформляем документы

Для работы риэлторского агентства достаточно зарегистрироваться как ИП. Это проще и дешевле. Подать заявление можно через сайт налоговой инспекции и после оплаты госпошлины получить свидетельство.

Если вы планируете вести бизнес вместе с партнером потребуется оформить ООО. Для этого нужно собрать пакет документов:

• Заявление по форме 11001 — о государственной регистрации создания ООО с подписью, заверенной у нотариуса. В заявлении необходимо указать направление работы фирмы.
• Устав ООО.
• Решение о создании ООО № 1. Если учредителей несколько — учредительный договор с протоколом собрания № 1.
• Квитанцию с оплаченной госпошлиной за регистрацию ООО.

Также организацию нужно зарегистрировать в качестве налогоплательщика и в течение 5 дней получить подтверждающие этот факт документы. Далее потребуется открыть банковский счет и передать информацию о нем в налоговую.

Как организовать агентство недвижимости: с чего начать бизнес

После регистрации фирмы необходимо найти подходящее помещение и подписать договор аренды. Ищите офис с хорошей транспортной доступностью, чтобы потенциальные клиенты могли легко вас найти.

Чтобы начать работу потребуется:

• Мебель и техника: несколько компьютеров, сервер с базой данных организации, принтер, факс.
• Важный момент — собственная мини-АТС. Настройте ее работу так, чтобы звонки приходили на номер, указанный в рекламе. Лучше всего выбрать простой телефон, который быстро запоминается. Исходящие звонки сотрудников нужно вывести на отдельные линии.
• Минимальный штат персонала. Это 5-6 агентов и 1 секретарь, который будет принимать звонки, отвечать на вопросы клиентов вести статистику по сделкам.
• Сайт, на котором будет указана подробная информация о компании и подробно описаны услуги и прайс-лист.

Как и в любой деятельности, здесь существуют свои подводные камни. Самой главной проблемой является утечка информации. Недобросовестные сотрудники могут «поделиться» контактами клиентов с вашими конкурентами или проводить сделки в частном порядке. Как обезопасить себя? Внимательно отнеситесь к выбору персонала и обязательно пропишите все обязанности и ответственность работников в договоре. Например, укажите размер штрафа за разглашение конфиденциальной информации. Еще один вариант упростить себе задачу — приобрести действующее агентство недвижимости. Так вы получите бизнес со сложившейся репутацией, базой клиентов и штатом персонала, если он согласится работать на прежних условиях после продажи. Здесь важно понимать: готовый бизнес не гарантирует вам пассивный доход и более простое управление фирмой. Однако если грамотно выбрать работающее агентство и проверить бизнес перед покупкой, вы сможете получить отличное подспорье для старта!

Источник: https://AlteraInvest.ru/rus/blogi/kak-otkryt-agentstvo-nedvizhimosti-poshagovaya-instrukciya/

Как открыть агентство недвижимости с нуля: Пошаговая инструкция

Особенности заработка

Чтобы открыть бизнес на недвижимости, вам не понадобится специальная лицензия или сертификация.

Эту особенность можно отнести как к преимуществам, так и к недостаткам, поскольку простота оформления документов способствует появлению многочисленных непрофессиональных компаний, которые дискредитируют надежные риэлторские агентства.

Поэтому, если вы хотите открыть агентство недвижимости как бизнес, будьте готовы к тому, что вам придется доказывать клиентам, что ваша фирма не имеет никакого отношения к однодневкам, поскольку серьезно настроена на длительную и плодотворную работу.

Многие опытные специалисты считают, что самое главное для успешного риэлтора – это обширная база данных по недвижимости. Если она имеется, можно заняться разработкой бизнес плана агентства недвижимости.

Предприниматели, которые еще не привлекли клиентов к своему бизнесу, после оформления всех необходимых документов должны в первую очередь заняться этим важным делом. Покупать клиентскую базу в другом агентстве бессмысленно, поскольку, как правило, они предлагают никому не нужную устаревшую информацию.

Для того чтобы создать собственную базу данных, нужно нанять несколько толковых сотрудников, которые будут эффективно работать в этом направлении. Сразу предупредите их о конфиденциальности полученной информации.

Регистрация деятельности

Итак, вы решили открыть агентство недвижимости, с чего начать? В первую очередь, это, конечно же, регистрация.

Вы можете оформить свой бизнес как ЗАО или индивидуальный предприниматель, но самый лучший и самый простой вариант, который чаще всего используют в наше время — бизнес недвижимость ООО.

В таком случае вам не придется заниматься переоформлением документов, если дело начнет процветать, либо наоборот, пойдет на спад.

Для регистрации деятельности вам понадобится:

• Протокол собрания о создании ООО;
• Устав фирмы;
• Паспорта директора и учредителей;
• Заявление;
• Платежный документ об уплате пошлины.

Буквально через 5 дней вы сможете получить на руки свидетельство о регистрации и встать на учет в налоговой инспекции, пенсионном фонде, отделе статистики и страховом фонде.

Еще один серьезный вопрос, который возникает перед учредителями, как назвать агентство недвижимости? Название такой организации не должно быть слишком помпезным или простым. Если вы не можете сами придумать что-то стоящее, подключите к этому делу опытного рекламщика.

Помещение

Продолжаем рассуждать о том, что нужно чтобы открыть агентство недвижимости. Любая уважающая себя фирма имеет собственный офис. От его месторасположения во многом зависит прибыльность вашего бизнеса. Желательно, чтобы мимо здания, в котором будет находиться ваше офисное помещение, проходило как можно больше людей, в том числе и ваших потенциальных клиентов.

Также обратите внимание на то, чтобы окна офиса выходили на оживленную улицу. В таком случае вы сможете разместить на них рекламу и сэкономить на этом приличные деньги. Офисное помещение должно быть светлым и просторным, чтобы в нем было комфортно, как сотрудникам, так и клиентам.

Оборудование

Специалисты не рекомендуют экономить на ремонте и оборудовании офиса, но не стоит его делать и слишком шикарным. Мраморные ступеньки и роскошная мягкая мебель будут здесь неуместны. Самое главное, чтобы помещение было функциональным и внушало доверие клиентам.

Минимальный набор оборудования:

• Столы и стулья для сотрудников;
• Несколько компьютеров, объединенных в единую сеть;
• Рабочее место офис менеджера;
• Стулья для посетителей;
• Несколько стационарных телефонов.

Персонал

За координацию работы в агентстве отвечает офис менеджер. На такую должность нужно нанять специалиста, который сумеет обеспечить слаженный и эффективный рабочий процесс.

Количество сотрудников во многом зависит от того, чем занимается агентство недвижимости. В небольшую компанию достаточно нанять двух риэлторов, с опытом работы и знанием всех тонкостей данной профессии.

За обучение опытные сотрудники агентства будут получать определенный процент с зарплаты новичка.

Реклама и привлечение клиентов

Первое, что нужно сделать – создать собственный сайт, на котором клиенты смогут найти множество полезной информации:

• Как выполнить подготовку жилья к продаже;
• Стоит ли ремонтировать квартиру в старом доме, чтобы поднять ее цену;
• Как взять жилье в ипотеку и прочее.

Самая лучшая реклама агентств недвижимости – это солидная вывеска на входе, а также различные рекламные листовки и буклеты. В среднем на это будет уходить 20 тыс. рублей в месяц.

Финансовые вложения

Перед тем как открыть свое агентство недвижимости, необходимо посчитать все будущие расходы:

1. Оформление документов – 10 тыс. рублей;
2. Аттестация сотрудников – 30 тыс. рублей;
3. Мебель и оборудование – 100 тыс. рублей.

Итого: 140 тыс. рублей.

Не забудьте также учесть и ежемесячные траты:

1. Аренда офиса – 6 тыс. рублей;
2. Коммунальные услуги – 2 тыс. рублей;
3. Страховой взнос – 2 тыс. рублей;
4. Реклама и продвижение – 20 тыс. рублей;
5. Зарплата сотрудникам – 50 тыс. рублей.

Прибыль

В среднем, риэлторы получают 3–6% от общей суммы сделки. Агентство, в котором работает 5 человек, может приносить ежемесячно около 200 тыс. рублей чистой прибыли. Рентабельность этого бизнеса зависит от масштабов бизнеса и размеров стартового капитала. Ее средний показатель достигает 25%. Все инвестиции окупаются за 4–7 месяцев.

Как организовать работу агентства?

Теперь поговорим о том, на чем основан принцип работы агентства недвижимости. Например, клиент обратился в ваше агентство, чтобы ему помогли подобрать квартиру для покупки. В первую очередь, нужно заключить с ним договор. После этого риэлтор подбирает подходящие варианты и показывает их клиенту.

Если возникла необходимость в продаже или приватизации жилья, сотрудник компании должен предложить свою помощь в оформлении документов. Как правило, клиенты заказывают комплексные услуги агентства недвижимости, поэтому риэлторы занимаются не только поиском вариантов, а и обеспечивают полное сопровождение сделки.

Работа с одним клиентом может длиться от нескольких недель до пары месяцев.

Полезные советы

Новички часто интересуются, как открыть успешное агентство недвижимости? Если вы хотите, чтобы ваш бизнес процветал, придерживайтесь этих простых рекомендаций:

• Сотрудники компании должны внимательно выслушать каждого клиента и сделать все для того, чтобы решить его проблему;
• Опытные руководители периодически отправляют своих работников на тренинги по коммуникации, где они учатся вести компетентный и корректный диалог. Такие инвестиции окупаются сторицей;
• Каждый сотрудник должен своевременно информировать о проблемах в работе с клиентами, для разрешения которых может понадобиться вмешательство руководства компании;
• Постоянно обновляйте базу недвижимости. Это очень важно для эффективной и качественной работы;
• Не забывайте дополнительно стимулировать своих сотрудников. Периодически выплачивайте им небольшие премии;
• Постарайтесь создать в коллективе благоприятную дружескую атмосферу.

По франшизе

За границей отлично развиты франчайзинговые сети, в том числе и на рынке недвижимости. В нашей стране в данной сфере работает множество небольших компаний, не имеющих собственного бренда. Отечественный риэлторский бизнес чаще полагается на «сарафанное радио», поэтому раскрученный бренд не имеет большого значения в этом деле.

Если вы имеете приличный стартовый капитал и твердо решили, хочу открыть агентство недвижимости, решайте сами, нужно вам покупать франшизу или нет.

С одной стороны, это не такой сложный бизнес, который трудно вести самостоятельно, но с другой – вы получите готовую компанию под крылом известного бренда.

Начинающим предпринимателям, которые интересуются, как создать агентство недвижимости с нуля, лучше сразу забыть о франшизе.

Работа в одиночку

Профессия риэлтор не предполагает работу в коллективе, поскольку каждый специалист работает со своим клиентом самостоятельно. Потребность в наемных сотрудниках может возникнуть в том случае, если ваш бизнес начнет расширяться и один человек не сможет обслуживать всех клиентов. Это особенно актуально для предпринимателей, работающих в крупных городах.

Стоит ли открывать агентство недвижимости? Вряд ли кто-то даст вам однозначный ответ на этот вопрос. По данным статистики в нашей стране ежедневно совершаются сделки на миллионы рублей.

На данный момент рынок недвижимости не отличается стабильностью, поэтому нужно научиться выживать в условиях жесткой конкуренции.

Выводы

Надеемся, что пошаговая инструкция как открыть агентство недвижимости поможет вам начать прибыльный и успешный бизнес. Как видите, это достаточно интересный и перспективный бизнес, который позволяет зарабатывать хорошие деньги. Самое главное – удержаться на плаву и сделать свое предприятие конкурентоспособным.

Источник: http://BizSng.ru/s-nulya/poshagovaya-instrukciya-kak-otkryt-agentstvo-nedvizhimosti.html

Практика открытия агенства недвижимости с нуля

Профессиональная инструкция от риэлтора о том как открыть агентство недвижимости, с практическими примерами.

 

Желание работать на себя также естественно как желание дышать чистым воздухом. Согласитесь, что получить финансовую свободу, руководить самому, а не работать на кого-то — это не просто престижно, а уже необходимо, если вы хотите жить в достатке.

Поэтому неудивительно, что многие стремятся завести свое дело и часто выбирают сферой своей будущей деятельности недвижимость.

Однако нужно так суметь организовать свой риэлторский бизнес так, чтобы не стать очередной фирмой-банкротом или настолько мелким агентством, что клиенты даже не будут знать названия.

В рамках статьи мы расскажем  в виде пошаговой инструкции именно о том, как правильно открыть агентство недвижимости и грамотно организовать работу риэлторского агентства, что поможет вам в будущем получить стабильный доход.

Регистрационные процедуры

Для самого открытия офиса требуется не так много документов. Поскольку лицензирование упразднено, то от вас потребуется:

• заявление на регистрацию,
• стать на учет и поставить на учет вашу фирму после регистрации,
• оформить ИНН,
• страховое свидетельство,
• оплатить обязательную госпошлину,
• заказать печать.

Разумеется, если вы берете кредит под открытие бизнеса, нужен будет бизнес-план, подтверждение вашего дохода, наличие соответствующего залога для кредитования.

Нужно сразу отметить: на кредитование агентств банки идут очень неохотно, поскольку сфера недвижимости требует довольно серьезных вложений в течении длительного времени.

А банк не может рисковать, это недопустимо для кредитных организаций, поэтому вам нужно будет предоставить весомые аргументы для получения финансового кредита. Но регистрация, получение кредита — лишь верхушка гигантского ледника под названием «недвижимость».

С чего начать открытие агентства недвижимости: офис, коллектив или..

Необходимо ясно понимать: в течении полугода вы будете вкладывать немало денежных средств в раскрутку вашего головного офиса.

От того насколько вы грамотно будете развиваться в первые месяцы зависит весь успех или неудача вашего бизнеса. Если изначально будет допущен просчет, ваша идея прогорит.

Мир недвижимости нестабилен, его можно сравнить с огромным механизмом: стоит оступиться и этот механизм просто задавит. Основная ваша задача на первые два месяца не получение скорейшей прибыли, а отлаживание грамотной работы каждого отдела и создание клиентской базы.

Постарайтесь, чтобы рядом с вами было два специалиста, отлично разбирающихся в недвижимости и ипотечном кредитовании.

Будет хорошо, если вы привлечете грамотного рекламщика, но акцентируйте внимание на его опыте в в данной сфере: если он много лет в рекламном бизнесе, то это не значит, что он профи в рекламе по недвижимости.

Часто бывает так, что простой риэлтор скорее справится с этой задачей, поскольку многолетняя практика уже научила внутренне чувствовать колебания рынка и востребованность тех или иных объектов.

Если у вас есть личный опыт, что тоже бывает, начинайте работу с того направления недвижимости, который вам хорошо знаком. Даже если это просто аренда жилого фонда: есть множество успешных фирм, имеющих солидный доход на одной аренде.

Выбор месторасположения 

Офис должен быть расположен в людном месте, необязательно это центр вашего города. Для вас главное при выборе местоположения — наличие жилого сектора вокруг.

Из практики скажем, что большинство клиентов бывает у той фирмы, которая расположена в густонаселенных спальных районах.

Однако если вы хотите охватывать все районы вашего города, собирая базу объектов, то офис нужно расположить в центре города.

Лишне говорить, что в вашем офисе должен быть хороший и доброкачественный ремонт, офисная мебель. Это также необходимо как яркая вывеска над входом: клиенты, посещая ваш офис, будут сначала оценивать внешний вид и презентабельность, а уже потом профессионализм сотрудников.

Поговорка » встречаем по одежке» работает в недвижимости точно также, как в обычной жизни.

Важно продумать заранее о том, чтобы в ваш офис всегда могли дозвониться клиенты. Конечно, можно поставить несколько обычных телефонов, однако мини АТС намного лучше справится с этой задачей.

Запомните, что клиент не будет повторно набирать ваш номер, если он просто звонит по объявлению: будет занята линия — он позвонит вашим конкурентам.

Ему без разницы кому платить комиссионные, но вам это важно, поэтому обеспечение стабильного дозвона — одна из главных составляющих успеха для роста клиентской базы.

Организация рекламной компании 

Грамотная реклама — ключ к созданию клиентской базы. Реклама объектов непростая задача, но в этом вся суть при открытии агентства недвижимости. Изначально определитесь с тем, что именно вы будете пускать в рекламу. Вы должны уметь отличать ликвидность объектов и разбираться в ценовых категориях.

В любом городе, в любое время года всегда ценится дешевый объект, пусть то будет однушка в пятиэтажке или даже просто коммуналка. Начинать раскрутку проще с таких объектов, потому что привлечение элитных клиентов — задача сложная и реклама на такие квартиры весьма недешевая. Обращайте внимание на то подходит ли дом под кредитование, при обычной строчной рекламе это нужно указывать.

Принцип создания рекламы под объект в том, чтобы подчеркнуть все возможные плюсы квартиры: местоположение, развитость района, тип дома, этажность — особенно щекотливый момент. Если квартира на последнем или первом этаже, лучше это не указывать.

Для таких квартир оптимальна реклама такого вида: «Продается 2к квартира ср/9эт». Пусть вас не смущает некая ложность информации, главное — клиент вам позвонит, а вот уже дальше — работа профессионального риэлтора.

При запуске рекламы нужно обязательно учесть район, в котором расположен офис. Скорее всего, если человеку нужен северный район города не позвонит вам, если у вас офис в южном. Ваше местоположение легко определяется просто по первым цифрам номера контактного телефона.

Солидный доход агентству недвижимости всегда приносят эксклюзивные объекты. Поэтому если вы или ваш сотрудник заключили эксклюзив, то необходимо особенно тщательно рекламировать такую квартиру.

Для этого недостаточно просто объявления в модуле «Ва-Банка» или строчного в газете «Из рук в руки».

Вооружитесь хорошим фотоаппаратом, сделайте несколько хороших и качественных снимков и разместите их в рекламных изданиях.

Для более успешной рекламы необходимо также иметь несколько рекламных растяжек с контактными данными вашей фирмы: они вывешиваются на балконы, окна эксклюзивных вариантов. Расчет строится на привлечении внимания прохожих людей, как правило, объекты с такими растяжками продаются быстрее.

Также хорошо работает расклейка объявлений и рекламные буклеты.

Причем обязательно разделять эти два вида рекламы: если буклеты дают прок в магазинах, при распространении на улицах, то расклейка объявлений будет эффективна, если ее делать в людных местах.

Например, остановки транспорта, специальные площадки, где собираются люди в поисках подходящих квартир, на подъездах. Очень важно, чтобы расклейка обновлялась раз в неделю, ведь ее могут просто посрывать.

Как работать с клиентом

Умение работать с клиентом — золотое дно для руководителя. При продаже любого объекта нужно понимать самое главное — вы имеете дело не с бездушными квартирами, а с людьми: у них есть свои эмоции, свои проблемы, свои требования и запросы.

Чтобы клиент согласился сотрудничать сначала нужно провести очень тонкую психологическую работу. Редко какой человек, приходя в компанию недвижимости, говорит только по делу.

Чаще ему хочется выговориться, иногда даже поделиться чем-то наболевшим и его необходимо выслушать, успокоить, пообещать помочь.

Доверие клиента — один из основных ключей к удачным сделкам. Недопустимо видеть в человеке только деньги, которые он может заплатить. Умение найти контакт и подход к продавцу/покупателю — это то важное, что нужно требовать как от себя, так и от своих сотрудников.

Обязательно уточнить: за наличные планируется покупка или в кредит, поскольку при приобретении в кредит есть еще и требования банка-кредитора к жилью.

Чем больше будет получено информации, тем выше шанс понять реальность удовлетворения запроса, который можно ненавязчиво подкорректировать по ходу самой беседы.

Обратившийся к вам человек должен поверить, что тут ему обязательно помогут и приложат все усилия для решения его вопроса.

Однако не стоит напирать на дежурные фразы типа «мы на рынке недвижимости первые и все будет на высшем уровне», гораздо эффективнее общаться с человеком на обычном языке: «не волнуйтесь, мы постараемся вам помочь», «не стоит так нервничать, мы сейчас займемся только вами». Как каждый человек, клиент любит внимание и если он его не получит в вашей фирме, то просто уйдет.

Подбор персонала 

Лесовая Екатерина Гаджиевна – автор статьи, специалист по недвижимости компании по управлению недвижимостью «Алекс»: Открыть агентство недвижимости само по себе действительно лишь верхушка айсберга. Раскрутить фирму, пройти весь тернистый путь проблем и ошибок намного труднее. Но если учесть мои подсказки и приложить максимум усилий и терпения, то в конечном итоге можно получить диплом «Профессионального признания» на трибуне Российской Гильдии Риэлторов, заняв свое место в мире недвижимости.

Профессионализм сотрудников — путь к вашему успеху. При выборе кандидатов нужно учитывать наличие опыта, особенно если вы набираете отдел продажи недвижимости. Дело в том, что арендой может заниматься даже новичок после недельного обучения. Жилая аренда вообще легкое направление для риэлтора, но при этом это хорошая стартовая площадка в том случае, если агент планирует в будущем перейти на продажу.

За несколько месяцев на аренде можно научить работать с людьми, разбираться в ценах, отточить необходимые навыки. Но руководителю нужно учесть, что для дальнейшего роста фирмы нужно постоянно повышать квалификацию своих сотрудников.

Для этого обычно проводятся семинары, на которых доступно объясняются не только азы работы в риэлторском бизнесе, но и даются более глубокие знания. В дальнейшем это поможет успешно пройти аттестацию как вам, так и вашему коллективу.

Аттестация стала важным показателем, без нее статус вашей фирмы может никогда не подняться выше рядового агентства.

Клиент: Здравствуйте, а я хочу квартиру, что у вас в рекламе, но за меньшую сумму.Агент: Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, как к вам обращаться?Клиент: Варвара Степановна.Агент (опытный): Здравствуйте, Варвара Степановна. Меня зовут Светлана Петровна. Давайте уточним: какая рекламка вас заинтересовала?

Здесь начат диалог с грамотной подачи риэлтора. Однако поворот мог быть иным:

Клиентка: Да вот тут на проспекте Ленина в новом доме.В корне неверный ответ специалиста: Нет, дешевле хозяйка не продаст. Может другой объект предложить вам? Вы где рассматриваете?

И почти в 90% далее следует от клиента: «Нет, спасибо». И вина за оборвавшийся диалог целиком на сотруднике фирмы, неумеющим налаживать контакт.

Но, предположим, что вам удалось набрать идеальный штат и все профи своего дела. Тут также следует проявлять руководителю прозорливость и обязательную порядочность. Вы не сможете удержать сотрудника, если он будет получать крохи от заработанного. Не стоит лишать сотрудников перспектив роста, желательно сразу обеспечить им соцпакет.

Как видим, открытие агентства недвижимости само по себе действительно лишь верхушка айсберга. Раскрутить фирму, пройти весь тернистый путь проблем и ошибок намного труднее. Но если учесть мои подсказки и приложить максимум усилий и терпения, то в конечном итоге можно получить диплом «Профессионального признания» на трибуне Российской Гильдии Риэлторов, заняв свое место в мире недвижимости.

Источник: https://moneymakerfactory.ru/rabotajuwij-biznes/kak-otkryt-agentstvo-nedvizhimosti/